Reglas de oro para obtener financiación

Desde que la crisis estallara, quien más, quien menos habrá escuchado, e incluso, sufrido en sus propias carnes que la banca ha echado el cerrojo o que ha cerrado el grifo. Lo cierto es que mes a mes el número de hipotecas concedidas baja, y lo hace también el capital prestado. Las entidades bancarias continúan con su política de concesión de créditos hipotecarios a unos niveles que hacía tiempo que no se conocían. De hecho, según los últimos datos publicados por el INE de España, las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron un mayor número de préstamos hipotecarios durante marzo (54,2% del total), seguidas por los bancos (35,6%) y por otras entidades financieras (10,2%). Conocer qué es lo que puntúa en estos momentos de forma positiva a la hora de solicitar un crédito es clave para saber si nuestro perfil se ajusta a las condiciones que ahora exigen las entidades bancarias.

La llave para acceder a un crédito no tiene nada que ver con la suerte ni con el azar, ni mucho menos con la disposición de soportar jornadas maratonianas de negociación entre entidad o cliente. O te lo conceden o no, nada de medias tintas. Los requisitos que el cliente debe cumplir para que la entidad le otorgue un crédito han sido desde siempre los mismos, como explica Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), pero lo que la crisis ha provocado ha sido un cambio en los umbrales de esos requisitos. Ahora las entidades son más exigentes.

Probablemente el cambio más representativo se ha producido en los límites del capital prestado. Adiós a las hipotecas que rondaban el 100%, o incluso superaban el valor de tasación del inmueble… Son ya un concepto que pasó a mejor vida, y que pertenece a otra era.

En marzo el importe medio por hipoteca se situaba en 142.753 euros, cifra un 13% menor que la del mismo mes del año anterior.

Para que el consumidor no haga cálculos erróneos y se lleve una sorpresa mayúscula ante la negativa de la entidad, debe interiorizar que será muy difícil que el capital prestado pueda superar el 75% del valor de tasación del inmueble. Según los datos más recientes publicados por el INE, durante el mes de marzo el importe medio por hipoteca constituida se situaba en 142.753 euros, cifra un 13,3% menor que la del mismo mes del año anterior y cerca de un 4% menos que la registrada en febrero de 2.009.

Ser solvente o no, ahí está la clave

La morosidad crece y llega a cuotas que no se alcanzaban desde hace 13 años, éste es el titular que dejan los últimos datos dados a conocer por el Banco de España. Las entidades bancarias tienen créditos dudosos por valor de 83.658 millones de euros después de que en abril los impagos subieran al 4,42%. Se trata del vigésimo segundo repunte consecutivo, y de la tasa de morosidad más alta desde noviembre de 1.996, cuando se situó en el 4,51%.

Tanto es así que en estos momentos las familias y empresas españolas deben más de lo que tienen ahorrado: en marzo de este año adeudaban a bancos, cajas y cooperativas de crédito un 36,5% más de lo que tenían ahorrado en depósitos, según el Banco de España. Así, los depósitos que hogares y empresas tenían almacenados en bancos, cajas y cooperativas de crédito (incluidas las de banca electrónica que representaban 23.154 millones) ascendían a 1,13 billones de euros, frente a los 1,79 billones de euros que adeudaban en esa fecha a las entidades financieras. En total, los créditos superan en más de 655.000 millones de euros a los depósitos. ¿Qué efecto produce esta situación en bancos y cajas? Miedo. En estos momentos, a las entidades les da más miedo que nunca conceder créditos. Por eso se aseguran muy mucho de que, si nos prestan «su dinero», podamos hacer frente, ahora y en un futuro, al pago del préstamo. De ahí, que otro de los parámetros que haya cambiado con respecto a épocas anteriores sea el de los niveles de solvencia del solicitante.

Un error muy común es el de asociar la palabra solvencia con la cantidad de ahorros que podamos tener depositada en los bancos. Pero no sólo se refiere a eso. Obviamente tiene que ver con el ahorro pasado, pero también con las rentas presentes y estables, y con nuestra capacidad para generar ingresos en un futuro. Sobre esta base, los analistas de riesgos de las entidades son los encargados de evaluar si merecemos o no el título de «solvente».

La calidad de los contratos también puntúa

Las entidades bancarias se han vuelto cautelosas y prudentes y sólo prestan el capital a las personas que tras pasar el examen del Departamento de Riesgos aprueban, no con nota pero sí con cierto margen. Para elaborar el veredicto, las entidades tienen un porcentaje como horizonte: el 40%. Esto es, que para hipotecarnos no dediquemos más de un 40% de nuestros ingresos mensuales al pago de las cuotas del préstamo. De esta manera, se garantiza un nivel suficiente para pagar la letra mensual y hacer frente al resto de gastos corrientes: facturas de suministros, seguros, gastos de alimentación… Y no sólo eso. La calidad de los contratos y el futuro laboral de los solicitantes también pasa por la lupa de la entidad. Quienes tengan un contrato indefinido, bien remunerado y sin visos de que su puesto vaya a peligrar obtienen una mayor puntuación pues ofrecen mayor seguridad frente a otros solicitantes con contratos de menor calidad, como los temporales, los de fin de obra, o los fijos discontinuos. Si nos encontramos en este caso, y aunque nuestro sueldo nos permita asumir sin esfuerzo la cuota de la hipoteca, la entidad suele solicitar garantías adicionales pidiendo un aval bancario.

Con la crisis el papel del avalista, guardado en el cajón del olvido de las entidades, vuelve a cobrar protagonismo

El papel del avalista había permanecido durante años guardado en el cajón del olvido de las entidades, pero con la crisis vuelve a cobrar un protagonismo desconocido en los años de bonanza económica. Se trata de la persona que asume el compromiso de hacer frente a los pagos de la hipoteca en caso de que sus titulares incumplan con la obligación de pago. Es una forma de que la banca se cubra las espaldas si las cosas se ponen feas. El avalista es, por tanto, un garante de que el banco o caja de ahorros recibirá las letras mensuales establecidas, y es por eso por lo que su situación financiera también es revisada. Evidentemente, el endurecimiento de las condiciones no es algo ajeno para el avalista; de hecho, las exigencias financieras se trasladan a esta figura también. Para ello, las entidades pueden solicitar las nóminas, la última declaración de la renta, o la entrega de avales patrimoniales que aseguren que el avalista podrá responder con bienes y con liquidez suficiente al pago de la hipoteca en caso de que la situación de la persona a la que avala así lo requiera.

Historial crediticio

Otro de los requisitos que hay que cumplir para que se nos conceda un crédito o no es tener un buen expediente crediticio. Básicamente lo que se revisa son los préstamos que se han tenido, y sobre todo si hemos sido buenos pagadores o arrastramos impagos. Está claro que cada usuario es consciente de cuándo ha dejado o no de abonar sus créditos, pero conviene por lo menos hacer un repaso mental para evitar sorpresas algo desagradables a la hora de sentarnos a hablar con la entidad. Aunque no hay duda de que el banco se encargará de hacerlo por nosotros. Figurar en los registros de morosos, como Asnef o RAI, no es algo que puntúe de forma positiva. Ante la duda, conviene comprobar que nuestro nombre no aparezca en ninguno de estos listados, y en caso de que así sea tratar de que lo eliminen, siempre y cuando hayamos liquidado las posibles deudas pendientes.

Además, hay otro elemento no determinante, pero si influyente: la relación y vinculación que se tenga con la entidad a la que se solicita el crédito. La cantidad de años que llevemos siendo clientes de ese banco o caja y la contratación de otros productos financieros como planes de pensiones, depósitos u otros créditos nos pueden hacer subir algo la nota. De todos modos, si pese a ser un cliente de los de «toda la vida» se pide una hipoteca que suponga el 100% del valor de tasación del inmueble y los pagos de las cuotas mensuales conllevan unas tasas de esfuerzo superiores al 40%, no hay duda de que la hipoteca no será concedida.

Fuente: http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/finanzas/2009/07/03/186425.php?page=2

A %d blogueros les gusta esto: